Een huis of appartement kopen in Spanje is eenvoudiger dan u denkt, als u de stappen en de lokale regels kent, want die verschillen van wat u in België gewend bent. Al 18 jaar begeleidt Secundo Belgische kopers bij hun aankoop in Spanje: hier leest u stap voor stap hoe een aankoop verloopt, wat die kost en wat u moet weten over de fiscaliteit.
Vastgoed kopen in Spanje: de complete gids
De gids
Kopen in Spanje, eenvoudig
In het kort
- Een Europese burger kan vrij kopen in Spanje, zonder er te wonen.
- U hebt een NIE (Spaans fiscaal nummer) nodig en, in de praktijk, een Spaanse bankrekening.
- De aankoopkosten bedragen 9 tot 14 % van de prijs, afhankelijk van de regio en het type pand.
- Reken op één tot drie maanden voor een bestaande woning, en 12 tot 24 maanden voor nieuwbouw op plan.
- Een onafhankelijke advocaat controleert het pand vóór de ondertekening: dat is uw beste bescherming.
Stap voor stap
De 8 stappen van de aankoop
Uw project en budget bepalen
Tweede verblijf, huurinvestering of toekomstige pensioenplek: uw project bepaalt de regio, het type pand en het budget. Tel de aankoopkosten bij de prijs op (ongeveer 9 tot 14 %, zie verderop) en maak uw berekening met onze simulator.
Uw NIE aanvragen en een bankrekening openen
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is uw Spaanse fiscale nummer: zonder NIE kunt u niet bij de notaris tekenen. U vraagt het aan bij het Spaanse consulaat of ter plaatse, en het kan ook via een volmacht. Alles staat uitgelegd in ons artikel DNI of NIE. Met een Spaanse bankrekening betaalt u vervolgens het pand, de belastingen en de facturen.
Bezoeken en het pand kiezen
Na een eerste selectie op afstand kunt u tijdens een ontdekkingsverblijf van enkele dagen de geselecteerde panden bezoeken en de sfeer van de wijken opsnuiven. Nieuwbouw of bestaand, appartement of villa: bekijk onze appartementen en onze huizen en villa’s te koop.
Het pand reserveren
Met een reservatiecontract en een voorschot van enkele duizenden euro’s gaat het pand van de markt zolang de controles lopen. Het voorschot wordt van de prijs afgetrokken.
Het pand laten controleren door een advocaat
Een onafhankelijke advocaat gaat in het eigendomsregister (nota simple) na wie de eigenaar is en of er geen schulden of hypotheek op het pand rusten, en controleert ook de vergunningen, de kosten van de mede-eigendom en onbetaalde belastingen. Bij nieuwbouw controleert hij ook de bouwvergunning en de bankgarantie op de voorschotten. Zo vermijdt u de meeste valkuilen.
Het onderhandse contract tekenen
Bij een bestaande woning legt het arras-contract de prijs en de datum van de akte vast, met een voorschot van ongeveer 10 %. Bij nieuwbouw voorziet het koopcontract gespreide betalingen tijdens de bouw, elk gedekt door een bankgarantie.
De akte tekenen bij de notaris
De authentieke akte (escritura) wordt getekend bij de notaris, die de identiteit van de partijen en de betaling van het saldo controleert. U krijgt de sleutels dezelfde dag. Kunt u niet zelf aanwezig zijn, dan kan iemand met een notariële volmacht in uw plaats tekenen.
Het pand laten inschrijven en u installeren
De akte wordt ingeschreven in het eigendomsregister, de aankoopbelastingen worden betaald, en de contracten voor water, elektriciteit en internet komen op uw naam. Ook na de aankoop blijven we aan uw zijde, tot en met het toezicht op en de verhuur van uw pand.
Budget
De aankoopkosten
In Spanje hangt de aankoopbelasting af van de regio en het type pand. Voor een bestaande woning betaalt u de ITP (overdrachtsbelasting). Voor nieuwbouw die u rechtstreeks bij de promotor koopt, betaalt u 10 % btw (IVA) en de AJD (registratierecht op de akte).
| Regio | Bestaande woning | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Valenciaanse Gemeenschap) | ITP 9 % (11 % boven één miljoen euro) | btw 10 % + AJD 1,5 % |
| Costa Cálida (Regio Murcia) | ITP 8 % | btw 10 % + AJD 1,5 % |
| Costa del Sol en Costa Almería (Andalusië) | ITP 7 % | btw 10 % + AJD 1,2 % |
| Overal | Notaris ongeveer 0,5 %, eigendomsregister ongeveer 0,4 %, advocaat ongeveer 1 % | |
Voorbeeld: voor een bestaande woning van € 250.000 aan de Costa Blanca rekent u op ongeveer € 22.500 ITP (9 % sinds 1 juni 2026) en € 4.750 voor notaris, register en advocaat, samen bijna € 27.250 aan kosten. Dit zijn indicatieve tarieven, die kunnen wijzigen: uw exacte budget berekent u met onze kostensimulator.
Financiering
Uw aankoop financieren
Uw Belgische bank kan de aankoop financieren met een hypotheek op een woning die u al in België bezit: vaak de eenvoudigste en goedkoopste oplossing.
Ook een Spaanse bank kan lenen aan een niet-ingezetene, meestal slechts voor een deel van de prijs: voorzie dan een grotere eigen inbreng, bovenop de kosten. We vergelijken beide pistes samen met u op de pagina financiering.
Belastingen
De fiscaliteit na de aankoop
In Spanje betaalt de eigenaar elk jaar de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en de afvalbelasting. Als niet-ingezetene dient u ook een aangifte in voor de belasting van niet-ingezetenen: op een forfaitair bedrag op basis van de kadastrale waarde als het pand niet verhuurd wordt, op de huurinkomsten als het wel verhuurd wordt. Om aan vakantiegangers te verhuren hebt u een toeristische licentie nodig, volgens de regels van de regio en de gemeente.
In België vermeldt u het Spaanse pand in uw belastingaangifte, en de Spaanse bankrekening moet u aangeven in de aangifte en bij het Centraal Aanspreekpunt van de Nationale Bank. Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje voorkomt dat u twee keer belast wordt: laat uw situatie bevestigen door uw fiscaal adviseur.
Bij de verkoop wordt de meerwaarde in Spanje belast, en de overdracht aan uw kinderen volgt eigen regels: lees ons artikel over de erfopvolging in Spanje.
Veelgestelde vragen
Uw vragen over de aankoop
Mag een Belg zomaar vastgoed kopen in Spanje?
Ja. Een Europese burger koopt in Spanje onder dezelfde voorwaarden als een Spanjaard, zonder bijzondere toelating en zonder er te moeten wonen. U hebt enkel een NIE nodig en, in de praktijk, een Spaanse bankrekening.
Hoeveel bedragen de aankoopkosten in Spanje?
Reken op 9 tot 14 % van de prijs, afhankelijk van de regio en het type pand: de ITP van 7 tot 9 % voor een bestaande woning, of 10 % btw en 1,2 tot 1,5 % AJD voor nieuwbouw, plus notaris, register en advocaat (samen ongeveer 2 %). De financieringssimulator geeft het detail voor uw budget.
Hoelang duurt een vastgoedaankoop in Spanje?
Voor een bestaande woning rekent u doorgaans op één tot drie maanden tussen de reservatie en de akte bij de notaris. Voor nieuwbouw op plan volgt de oplevering meestal 12 tot 24 maanden na de ondertekening.
Hebt u een advocaat nodig om in Spanje te kopen?
Het is niet verplicht, maar wel sterk aangeraden. De Spaanse notaris bekrachtigt de akte zonder de toestand van het pand na te gaan zoals een Belgische notaris dat doet: het is de advocaat die het register, de vergunningen en eventuele schulden controleert.
Kunt u in Spanje kopen zonder ter plaatse te gaan?
Ja, met een notariële volmacht kan iemand in uw plaats het NIE aanvragen, de bankrekening openen en de akte tekenen. We raden toch aan om het pand en de regio vóór de aankoop te bezoeken, bijvoorbeeld tijdens een ontdekkingsverblijf.
Welke belastingen betaalt u elk jaar op een tweede verblijf?
De gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI), de afvalbelasting en de Spaanse belasting van niet-ingezetenen, berekend op de kadastrale waarde als het pand niet verhuurd wordt of op de huurinkomsten als het wel verhuurd wordt. U moet het pand en de rekening ook in België aangeven.
Gratis begeleiding
Wij regelen alles
Selectie, bezoeken, NIE, advocaat, notaris en financiering: 100 % gratis begeleiding, van A tot Z.